核心回暖、二手领跑、刚需先动 一文看我国一季度楼市新变化

今年一季度以来，房地产市场再次出现了不少新变化，那么具体都有哪些变化，其中的原因是什么？

今年一季度，房地产市场呈现出明显的新态势——冷热分化虽然依旧，但暖意初显，核心城市与三线、四线城市走出截然不同的行情，政策与市场预期也同步在发生微妙的转变。

首先，核心城市率先回暖，二手房成为复苏的主力。上海3月二手房成交突破3万套，创下近5年同期新高，价格结束了此前连续33个月的下跌态势；北京同期成交近2万套，刚需房源占比超六成，年轻人购房的意愿提升。全国100城二手房跌幅连续3个月收窄，市场筑底信号明显。

其次，市场分化的格局依旧在持续，新房市场冷热不均。一线及比较强的二线城市核心地段新房热度在回升，而一、二线的远郊及三、四线城市，虽然优惠力度很大，但成交依旧低迷，去库存压力仍在。整体看，全国新房成交虽同比仍有下滑，但降幅已经在逐步收窄。

第三，政策端持续发力托底，一季度全国有超过100个省市(县)出台政策约160条，从政策方向上看，今年以来各地政策优化聚焦激活需求、去化库存、盘活存量等方面，政策是“应出尽出”，也使得市场心态在随之转变，房东议价空间收缩，买家观望情绪缓解，刚需群体正在逐步入场。

最后，用一句话来总结：现在要说一季度房地产市场正在“全面复苏”，肯定还没到那个阶段，但“核心回暖、二手领跑、刚需先动”的新变化，确实已然出现。

核心城市二手房成交活跃

率先回暖

刚刚过去的3月，部分核心城市楼市“小阳春”行情初显，成交活跃，特别是二手房市场，呈现出核心城市率先回暖的趋势，刚需群体入市意愿显著增强。

记者在上海徐汇区的一家房地产中介门店了解到，近期周末的客户带看量较新政发布前提升了50%以上。客户决策明显加快，7天内成交的客户增多，刚需购房群体入市意愿显著增强。

上海某房地产中介机构交大分行店负责人黄燕：目前我们房源上的主动成交量已经到了110套左右，相较于1月份提升了60%左右。

上海链家统计数据显示，今年3月上海全市二手房成交量达到3.1万套，较去年同期增长6%。而来自中指研究院的数据也显示，3月上海二手商品房成交量创近5年新高，特别是价格方面，二手住宅均价环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。

除了上海，北京市住建委网签数据显示，3月份北京二手房网签成交量为19886套，创下近15个月的单月成交量最高。对此，业内人士表示，当前一线城市二手房市场整体在成交量、挂牌量、市场价格及市场预期等方面都呈现出积极变化的趋势。

上海易居房地产研究院副院长严跃进：关于今年积极买房的共识是逐渐形成的，二手房市场的表现，充分体现了当前房价的充分调整，以及叠加一系列好的购房政策，已经为我们的“小阳春”提供了非常好的基础。从二手房市场的交易行情来讲，成色或者说程度应该是市场上大家比较满意的。

不只一线城市二手房市场在积极回暖，部分二线城市二手房市场交易也日益活跃。武汉市住房和城市更新局数据显示，3月武汉新建商品房成交量达到12072套，较2月环比激增79%。在南京，“忙、快、多”成为不少房地产中介机构工作人员口中的高频词。

南京某房地产中介机构营销总监李飞：从平台数据来看，房源挂牌环比同期有20%的增幅，卖房子业主的挂牌积极性以及客户看房的积极性也会高一点。从成交面积段看，还是集中在60到120平方米，总价段在200万以下。目前来看，刚需户型、刚改户型成交量居多。

业内人士表示，当前二手房市场信心正在逐步修复，尤其是一、二线城市的核心地段，春节后积压的刚性需求集中释放，再加上政策的优化和调整，让购房人的信心逐步恢复，市场活跃度提升明显，如果当前市场情绪能够延续，4月各地楼市有望继续保持较高活跃度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：第一季度大家知道都是刚需购房的旺季，特别是春节前后，有年轻人结婚的购房需求、返城以后就业的购房需求以及学位房的需求，这些都有助于二手房的释放。其次前期政策对于购房的支持力度是非常大的，从国家到地方都下了很大的功夫。

政策“组合拳”显效

核心城市新房市场逐步回暖

相比于部分城市二手房市场的明显回暖，各地新房市场则呈现出冷热不均的情况。其中，一线和核心二线城市成交热度在上涨，而一、二线的远郊及三、四线城市，成交还是比较低迷，去库存压力仍在。

克而瑞地产研究报告显示，2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比、同比双双仍在下滑，但具体分月份来看，3月份房企销售还不错，迎来了一轮交易“小高峰”。像在上海，新房看房量和成交量3月都有明显上涨。

上海某楼盘销售经理王玉川：新政之后，我们的来访量实际上增长了150%，越来越多的购房客户开始进场看房、买房了。另外，之前对市场有一定观望预期的客户，也开始进场下手了。

根据房天下数据，3月份上海新房成交套数累计达10642套，较2月份增5624套。而同样的情况也在北京出现，北京市住建委网签数据显示，3月北京新房成交3670套，是2月成交量的3倍多。

此外，在杭州、成都、武汉、南京等二线城市，新房市场一季度也出现了部分区域回暖的态势，特别是在一些核心地段的楼盘，客流量上涨明显。

武汉东湖高新区某楼盘置业顾问向粤鄂：我们一季度整体的成交量比去年是环比上涨40%左右，目前项目销售已经到1.2亿元左右了。

南京某房地产企业副总经理朱亚军：整体的来访量又上升了20%左右。现在工作日大概能接待80组来访，周末两天，每天大概接待200组来访。

记者发现，不仅商品房成交活跃，今年一季度，一些城市还优化了商业用房政策，将购房贷款最低首付比例调整为不低于30%，这一政策的落地，也为房地产市场带来了一定的利好。

上海易居房地产研究院副院长严跃进：本质上都是进一步降低房屋买卖的门槛，更好地促进去库存和相应物业资产的流动性的增加。商业项目，现在首付比例是30%，市场方面也有积极的反馈。所以说能够更好发挥房地产市场的活跃，对整个实体经济带来支撑作用。

业内人士表示，3月份一、二线核心城市新房市场迎来了一波交易小高峰，呈现出回暖的趋势，但要看到，新房冷热不均的情况一直存在，而且今年一季度房企销售业绩整体不如往年。因此，后续市场情况还需要继续观察，相信随着政策作用持续显现，二季度新房市场有持续好转的可能。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：新房一直都是以改善性需求为主导，那么改善性需求在第一季度释放，并不如刚需那么充分，所以相比二手房来讲，没有那么亮眼。但进入4月份以后，我们认为随着前期积累的一些改善性需求将会在二季度释放，这会对改善性需求为主的新房市场是一个利好。

多地优化住房公积金政策

使用范围进一步扩展

在一、二线市场新房、二手房市场呈现出不同特点的背后，记者通过梳理发现一个特点，不少城市都调整和优化了住房公积金政策，因地制宜地将使用范围进一步扩展，为缴存人提供更多便利，进一步释放住房消费潜力。

最近，多地发布了公积金调整优化政策。安徽省省直住房公积金管理分中心发布通知，支持支付物业费提取住房公积金；杭州大幅提升公积金最高贷款额度至180万元；海南明确，缴存人可提取公积金用于支持子女购买家庭首套房；嘉兴则明确，居民交购房契税、房屋局部改造、支付多套房屋物业费等，都能使用公积金。

嘉兴市公积金中心归集信贷处处长王萍萍：如果是缴纳了契税来提取，可以带这套房屋的不动产证、缴纳契税的发票到柜台提取。每个家庭可以来提一次，按实提取，没有限额。

通过梳理，记者发现，一季度全国各省市县出台公积金相关政策超60次，约占各地房地产相关政策总频次的38%，其中提高贷款额度、拓宽提取使用范围、完善缴存政策等，是各地公积金新政的主要优化方向。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：贷款额度提高以后，对于降低了购房门槛、购房成本是极大的利好。同时还有一个新的变化，就是公积金可以提取用来支付购房的税费、物业费以及房屋翻修、大修的费用，从原来的购买增量住房的金融支持转向对存量房屋的维护保养，也就是养房支出，这是我们公积金制度改革非常重要的一个方面。

专家认为，各地出台的公积金新政，说明公积金制度正在从过去单一购房的金融工具，逐步转变为住房全周期的消费工具。这不仅是对传统公积金制度的优化，更是在当前经济背景下，激活内需、促进消费、推动城市内涵式发展的重要举措。

住房城乡建设部科技委专家委员会委员王贵美：公积金正在从“小钱包”向“大民生账户”转型，不仅要让缴存人“取得到”，还要“用得好”，让公积金真正成为老百姓可以依靠的“民生钱包”，也让老百姓实现“住有优居”的美好生活。

(总台央视记者徐静王一喆杨滢张国亮彭照)